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莞城某公寓“8”字头降价促销 市场未见跟风

编辑: 蝶舞 来源:东莞时间网 2016-07-26 15:00:50

导读:近日,在莞城地王出炉之后,城区的多个楼盘对外宣称要提价或者封盘。可是也有例外的,与莞城地王相隔不远的某楼盘公寓产品却趁机搞起了促销,售价"8"字头起。

莞城某楼盘推出40-80平方米的精装复式公寓。

莞城某楼盘推出40-80平方米的精装复式公寓。记者 董珊伶 摄

莞城某公寓“8”字头降价促销 市场未见跟风

多数公寓售价在1.5万/㎡左右,下半年多个楼盘有公寓产品供应

记者 董珊伶

近日,在莞城地王出炉之后,城区的多个楼盘对外宣称要提价或者封盘。可是也有例外的,与莞城地王相隔不远的某楼盘公寓产品却趁机搞起了促销,售价"8"字头起。不过,记者走访市场多个在售公寓产品的楼盘,没有出现跟风现象。业内人士分析认为,这只是个案,同时也提醒消费者,投资需谨慎,选公寓可以从地理位置、性价比以及配套三大因素去考量。

/ 现场直击 /

莞城精装修公寓“8”字头促销

意向在城区买小户型的单身女士梁晓在收到前述楼盘的促销信息时,第一时间还觉得不太可能,“莞城拍出地王之后收到不少楼盘将涨价的消息,它却降价了。因为我之前看过那些公寓,单价约1.1万元/平方米。”

在7月19日下午四点,记者以购房者的身份前往该项目售楼部了解。虽然是工作日的下午,现场人气依然不错,陆续有客户抵达现场看房。售楼员崔嘉鹏表示,“7月15日起公寓价格就调整到'8'字头起售,很多客户前来看房。三天时间就销售了120多套。”不过由于商品房网签具有一定的滞后性,上述成交量尚未在东莞房管局官方网站体现。

据介绍,这批公寓位于小区的6栋,目前在售的主要为60㎡左右的单间,10梯26户。

他给记者算了一套位置相对优越公寓的置业计划书。该户型面积为61.18㎡,位于6栋1004,折后总价527674元,折后单价约8625元/㎡。由于是商业性质,首付款需五成即267674元,按照商业物业的最长按揭时间10年来计算,月供款为2807元。

记者了解到,此前该楼盘的公寓产品均价为11000元/㎡。这意味着,该类产品价格降低了约2400元/㎡,降幅达20%。在售楼部现场,一位来自东城姓黎的购房者在了解到购房优惠后定了一套60平方米的公寓。

/ 市场调查 /

城区公寓售价约1.5万元/㎡

在上述楼盘公寓发起促销活动后,记者走访了该楼盘周边以及城区在售的公寓项目,发现暂未有楼盘跟进促销,反而有的楼盘表示正准备提价销售。

7月19日上午11点,记者来到位于南城汽车站旁边的G1蜂汇,看到现场有2批客户在看房,同时也有两三批客户在签约。现场有三栋建筑物正在施工。结合规划图和现场沙盘,可以看到,项目的商业部分已经封顶,一栋超高层写字楼、两栋小高层公寓。据现场售楼员何蕴怡介绍,公寓也是属于40年产权的商务公寓。规划上,公寓楼是独立的楼体,面积为40-90平方米,均价13500元/㎡。

当记者问该项目价格是否还有额外优惠时,何蕴怡肯定地表示,这已经是折后价,“今天开会领导还说准备明天提价300元/平方米”。该项目售楼中心前的一块显眼的黄色导向牌“深圳后中心”,是不是这个项目也是瞄准深圳客呢?该售楼员却表示其项目的客户群主要是来自东莞本地,深圳客比较少。

同样是位于南城的旺南·世贸中心在售40-80㎡商业公寓,均价13000-14000元/㎡。而莞城地王旁边另一楼盘田禾·卢浮宫馆,在售40-80平方米复式精装公寓,售价约15000元/㎡。以其中一套位于5栋818房的公寓来计算,该户型面积为46.87㎡,总价700461元,还有额外15000元的团购费,相当于总价为715461元,折后单价为15264元/㎡。

当记者问及现场售楼员何香香,“隔壁某楼盘的公寓只是8字头,你们的公寓是否还有折扣呀?”其表示,已经是折后价,隔壁楼盘的公寓虽然单价比较优惠,但是总价并不低,而且60平方米只是单间。

此外,记者还走访了解到,城区在售公寓均价都在1.5万元/㎡左右,万江家汇生活广场公寓面积为46-55㎡,销售均价14000元/㎡;万科中心31㎡-65㎡公寓,销售均价为15000-16000元/㎡。

/ 解读 /

降价促销只是个案

今年东莞住宅价格快速上涨,公寓产品也备受追捧。代理机构统计数据显示,2016年上半年东莞公寓成交7982套,环比大幅增长39.35%,并创下历史新高。今年上半年,万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场、G1蜂汇、环球贸易广场、新世纪领居等项目公寓都卖得不错,普遍交易量达到200-900套。

既然行情不错、地王频出,为何上述公寓会出现"8"字头促销的现象?

博文道营销策划有限公司总经理杨波认为,上述楼盘的促销是个案,这跟项目开发商战略方案、产品等因素相关。一是上市大企业对现金流的要求比较高,开发商急需现金的时候会选择薄利多销。二是60平方米的单间户型在市场上并不是很受宠,而且首付款也接近30万,竞争优势不明显。加上该楼盘的住宅销售接近尾声,出于成本的考虑,该项目正好借助了市场对莞城地王的高度关注,此时促销去货速度会更快。

/ 趋势 /

下半年公寓新盘陆续面市

据东莞中原研究部监测数据显示,今年上半年公寓供应合计4964套,其中商业公寓仍占主导地位,占全市的比重基本维持在80%左右。截至2016年6月30日,东莞可售公寓有9980套,预计今年下半年还有约36万㎡的公寓供应。

记者了解到,截至2016年6月30日,公寓可售数量在300套以上的就有樟木头长虹百荟花园、沙田青年才郡、桥头鸿华I尚城、常平葵花里、大岭山新世纪领居、南城G1蜂汇、莞城恒大华府、莞城富盈都市华府、寮步保利中惠悦城和万江家汇生活广场等十余项目。

为何这两年会有那么多商业公寓集中入市呢?记者翻阅以往的土地交易数据了解到,东莞近三年出让的商住用地中,商业比例较高,开发商便在其中规划了一部分具有住宅功能的商业公寓。

那公寓价格走势如何?杨波认为,价格还是会稳中有升,不过升幅会有所放缓,而且开发商定价也会趋理性。她认为主要原因有以下几点,首先是,进入下半年以来深圳客到东莞购房的热情减少,市场会降温;其次,银行放贷在逐步收紧,购房门槛提高;再次,上半年东莞房价上涨得过快,购买力呈现疲态。此外,东莞R2线路已经开通,沿线楼市升值与市场预期有落差,东莞目前仅开通单一的轨道,还无法形成成熟的地铁网络,对楼市的促进作用有限。

提醒

选公寓重点关注“位置、性价比和配套”

那选购公寓的时候,要着重了解哪些问题呢?怎样选购呢?

杨波认为,消费者可以重点关注这三点:项目的地理位置、性价比以及配套。由于选购公寓往往具有投资性质,地理位置自然不能忽视,这直接决定了公寓的租金和升值潜力。如果不好租,业主还得承担物业管理费、房屋空置折旧费等成本。

至于性价比,同等条件下,往往小面积的公寓租金回报率更高。而且无论是作为过渡性居住还是投资用途,小面积公寓的购房成本更低。

另外,还要看小区的社区配套。如果是单体楼,基础设施和物业管理都会较为落后,相比之下,居于配套齐全的大社区中的公寓,无论出租还是出售都更为吃香。

最后,需要提醒读者的是,商业性质的公寓定位介于商住之间,既具有住宅市场的特质,又具备商业地产的属性。公寓具有普通住宅所不能企及的优点,它可以拥有类写字楼的作用,但又比写字楼灵活,管理费也比写字楼低得多。此外,还有“不限购、不限贷”的特点。正是因为这些优点的存在,酒店式公寓也具有产权年限较短、首付款最高五成、无法使用天然气和无法入户等缺点。

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